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房地产开发各阶段涉及的税费详解
作者:admin  日期:2021/4/13 8:45:52 人气:28 评论:22 标签:
房地产开发涉及的税费主要有:契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

一、 契税

(一)纳税人:转移土地、房屋权属,承受的单位和个人;
(二)计税依据:市场价格或差额,计征契税的成交价格不含增值税;
(三)税率:3%—5%
(四)涉税阶段:土地获取阶段

二、城镇土地使用税

(一)纳税人:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;
(二)计税依据:实际占用土地面积;
(三)适用税额:大城市 1.5-30 元,中等城市 1.2-24 元,小城市 0.9-18 元,县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;
(四)纳税义务发生时间:取得土地后次月;
(五)涉税阶段:前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。

三、耕地占用税

(一)纳税人:占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;
(二)计税依据:占用的耕地面积
(三)适用税额:人均耕地不超过1亩的地区,每平方米为 10~50 元; 人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区,每平方米为 8~40 元; 人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区,每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区,每平方米为 5~25 元;
(三)涉税阶段:土地获取阶段、前期准备阶段。

四、印花税

(一)纳税人:经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;
(二)应税对象:经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;
(三)房地产涉及的印花税:取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同; 建设工程合 同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;
(四)涉税阶段:土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;

五、增值税

(一)纳税人:在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;
(二)计税方法:一般计税和简易计税;
(三)预缴增值税:在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款
(四)房地产开发企业纳税义务发生时间:
税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

(五)涉税阶段:预售、销售阶段。

六、城市维护建设税

(一)纳税人:缴纳增值税、消费税的单位和个人;
(二)计税依据:纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额;
(三)计税税率:1.纳税人所在地在市区,税率为 7%;2.纳税人所在地在县城、镇的,税率为 5%;3.纳税人不在上述地区的,税率为 1%;
(四)房地产开发企业纳税义务:跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的,按预缴所在地城建税税率计算缴纳。与增值税的纳税期限一致,与增值税同时缴纳。
(五)涉税阶段:预售、销售阶段。

七、教育费附加

(一)纳税人:凡缴纳增值税、消费税的单位和个人,按3%计征;
(二)计税依据:实际缴纳的增值税、消费税税额;
(三)涉税阶段:预售、销售阶段

八、地方教育附加

(一)纳税人:缴纳增值税、消费税的单位和个人,按 2%计征;
(二)计税依据:实际缴纳的增值税、消费税税额;
(三)涉税阶段:销售阶段

九、房产税

(一)纳税人:房屋产权所有人;
(二)计税依据:房屋的计税余值或租金收入,房屋出租的,计征租金收入不含增值税;
(三)房地产开发企业纳税义务:自用房屋,房产税依照房产原值一次减除10%-30% 后的余值计算缴纳,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定,适用税率 1.2%; 房屋出租的,以房产租金收入和税率 12%计算缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房,房产税暂减按 4%税率征收。
(四)涉税阶段:前期准备阶段、建设施工阶段、销售阶段

十、土地增值税

(一)纳税人:有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人;
(二)房地产开发企业纳税义务:房地产开发企业转让土地时,要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额,依照规定的税率缴纳土地增值税;
(三)计税依据:对增值额征税,增值额计算要素如下:
1.计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入,土地增值税应税收入=营改增之前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含税收入
2.允许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配 套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项 20%加计扣除,还有与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改 增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。
3.建造普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
4.征收方式:采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入,依照预征率计算征收,项目完工后清算,多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业, 可以核定征收。

5.涉税阶段:销售阶段、土增税清算阶段。

十一、企业所得税

(一)征收方式:查账征收和核定征收。房地产企业一般采用查账征收,适用 25%税率。企业所得税是按年计算,分月或者分季预缴,年终汇算清缴,多退少补。自年度终了之日起5个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款;
2021.1.1~2022.12.31,对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按12.5%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(税负2.5%);对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(税负10%)。
小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业,且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。
(二)所得税预缴:房地产开发企业销售未完工产品取得的收入,应先按预计毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
(三)涉税阶段:项目全周期

十二、个人所得税

(一)征税对象:工资、薪金所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得。
(二)房地产开发企业纳税义务:代扣代缴个人所得税;
(三)涉税阶段:项目全周期

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